飯田市議会 2020-11-25 11月25日－01号
また、委員から、市の担当者が親身に相談に乗ってくれたとの声を聞く一方で、補償額が希望よりも少なく、土地、建物の費用に加えて、老後の費用も必要であり、市内から離れて移転せざるを得ない方がいると聞くが、どう捉えているかとの質疑があり、土地の価格は公示価格を参考に不動産鑑定士による評価等を踏まえて定めている。また、建物補償額についても、公共補償の基準に沿って算定を行っている。
また、委員から、市の担当者が親身に相談に乗ってくれたとの声を聞く一方で、補償額が希望よりも少なく、土地、建物の費用に加えて、老後の費用も必要であり、市内から離れて移転せざるを得ない方がいると聞くが、どう捉えているかとの質疑があり、土地の価格は公示価格を参考に不動産鑑定士による評価等を踏まえて定めている。また、建物補償額についても、公共補償の基準に沿って算定を行っている。
◎リニア用地担当参事（米山博樹君） 長野県事業の土地の取得価格は公共用地の取得に伴う損失補償基準により、土地の正常な取引価格として不動産鑑定士の鑑定を参考に決定しております。 ＪＲ東海及び飯田市におきましても、同様の基準、評価方法によりまして土地評価を行っておりますので、事業者が異なっても同じ土地評価方法を用いて評価を行っているという状況でございます。
◎都市建設部長（篠原尚一） 払下価格につきましては、不動産鑑定士のほうへ照会をかけまして価格のほうを聞き取り、そして、本人と打合せをさせていただいております。 ○議長（野沢明夫） ほかに質疑はございますか。 （「なし」と呼ぶ者あり） ○議長（野沢明夫） 質疑を終結いたします。 ただいま議題となっております議案第３４号は、経済建設委員会付託といたします。
この分譲価格につきましては、この場所が宅地として整備された土地として、近傍宅地の土地評価及び不動産鑑定士の意見を基に決定をさせていただいており、適正なものであると判断しているところでございます。 分譲価格と事業用地の買取り価格については、例えば同じように宅地の評価地目であったといたしましても、当然ながら場所や条件によってその価格には違いが生じてくることになります。
さらに、不動産鑑定士の意見書では、対象施設は経営、運営主体に高度なノウハウが要求されているとしています。市は、今の第三セクターには高度なノウハウがあると評価しているのでしょうか。 以上、第三セクターの取締役でもある副市長に伺います。 ○議長（召田義人） 中山副市長。 （副市長 中山栄樹 登壇） ◎副市長（中山栄樹） それでは、議員の御質問にお答えをさせていただきたいと思います。
◎リニア推進部長（細田仁君） 代替地の販売価格につきましては、その場所が宅地として整備された土地、すなわちその宅地化された土地であるということをベースにいたしまして、近傍の土地の評価でありますとか、あるいはその近辺におきます実際の取引事例、さらには不動産鑑定士にも意見をお伺いする中で、最終的な価格を決定しておるということでございます。
一般的にちょっと評価損という部分については、これは非常に難しくて、実際には不動産鑑定士であったり、そういったような方に現状の地価をきちんと分析していただいて、そこでそれに対して判断する、評価するという形だと思います。ちょっと概算でエリアという形で見ますと、お手元に配付した資料の中で公設市場のところを見ていただきたいと思います。
なお、大学設立日を出資日とし、不動産鑑定士の意見を参考とし、出資日現在の土地、建物全体の評価額は20億6,810万2,000円でございます。出資の議決をいただいた上、その全額が大学の資本金として計上されており、時価額の変動が生じても資本金額の変更は行わないものでございます。
２の財産の評価額は、不動産鑑定士による評価で33万8,000円でございます。 ３の寄附者は、上田市下之郷658番地１、学校法人長野学園清算人小出俊氏でございます。 ４の寄附の条件は、（１）、寄附財産を公立大学法人長野大学のために市が出資すること。（２）、寄附日は、公立大学法人長野大学定款に係る長野県知事の認可の日とするものでございます。
不動産鑑定士に鑑定依頼を出しまして、この土地の評価をしてございます。その価格。それから、鑑定評価を受けるときに手数料がかかりますので、その手数料を含めた価格が予定価格ということでございます。 ちなみに、不動産の鑑定評価額でございますけれども、この土地に係る評価額ですが、５,７６０万円ということでございます。
作業は専門業者への委託により行うものと職員が行うものがあり、内容は、土地については不動産鑑定士による土地の鑑定をもとに、価格の基準となる標準地、路線、用途、状況類似値などの検証、見直しを行い評価額を算定し、家屋につきましては税制改正、評価基準の改正に基づいた評点数や補正率を適用し、評価額を算出しております。
用地の単価につきましては、不動産鑑定士の鑑定をもとに算出した用地単価となります。また、建物等の移転補償につきましては、全国一律の物件補償の基準がございますので、その基準にのっとって算出した金額として提示させていただくことになります。以上でございます。 ○議長 岩村清司議員。
土地の予定価格は、県有地につきましては不動産鑑定士による公正な鑑定を受けた結果をもとに、県に対しまして減額譲渡の申し出を行い協議した結果、総合公園として利用するものであることから、長野県普通財産譲与に関する取扱基準に基づき、不動産鑑定価格から３割を減額した価格で購入することとなりました。 民有地につきましては、不動産鑑定士による公正な鑑定を受けた結果により算出したものでございます。
協議会委員１５名は町長、住民代表で区長、学識経験者を有する建築士事務所協会、解体工事業界、宅地建物取引業協会、全日本不動産業界、司法書士会、土地家屋調査士会、不動産鑑定士協会、商工会議所などからの推薦をいただき決定する。 所有者が勧告、命令などにどうしても対応できない場合は、まず助言指導を行う。
事業用地としまして、平成２７年度に土地を取得しましたが、土地の取得につきましては、不動産鑑定士に鑑定を依頼して鑑定評価をしていただき、対象地の評価額を決定してまいります。 売買契約につきましては、不動産鑑定評価額により契約を締結しております。また、建物の補償につきましては、用地対策連絡協議会が監修をしています損失補償算定標準書、これに従って建物補償価格を算定をしているところでございます。
○金子喜彦 議長 副市長 ◎平林隆夫 副市長 今、御指摘がありましたとおり、市といたしましても過去から法的な部分の検討に向けまして、弁護士あるいは不動産鑑定士等々に相談をしてきております。また、債権債務の関係については、金融機関にも照会をするなどして整理を図っているところです。 法的な部分、それから市民への説明責任については整理をしていけば、私は何とかなるかなと思っております。
さらに不動産鑑定士が行う鑑定価格などをもとに、適正に算定してまいります。また、建物がある場合は、その建物の配置、種類、構造、敷地の形状などに基づき、通常妥当と思われる解体移転や切り取りなどの移転工法を認定いたしまして、移転に必要な費用を補償いたします。また、移転に伴う諸経費としまして、仮住居の補償や動産移転なども補償してまいります。 ○議長（武井富美男議員） 渡辺雅浩議員。
それから、この価格でございますけれども、これにつきましては、近隣の取引事例も参考にしながら、不動産鑑定士さんに中で御検討をいただきまして、適正な価格を算出していただいています。その中で、どうしても現況地目等、地目というのも係るわけでございます。現在、宅地、また雑種地等の種別、農地、原野等の種別に分けまして、単価の算出をしていただいているところでございます。 ○議長（両角昌英） 矢島正恒議員。
◎経済部長（小林拓美君） 単価につきましては、不動産鑑定士による単価を採用いたしました。特に低額というか、路線価より下がっておりますが、5メートルの土盛りがありますので、どうしてもそこの部分が主な理由で下がってしまうと、そういう状況でございます。 ○議長（林稔議員） 清水喜久男議員。 ◆１１番（清水喜久男議員） 結構です。 ○議長（林稔議員） ほかにご質疑ございませんか。
小学生や中学生、高校生や社会人、年齢や学歴などに関係なく、誰もが公認会計士や不動産鑑定士にチャレンジできる社会であります。働きながら資格を取得することで開ける未来もあるのです。何てすばらしい国だと思うでしょう。そう思いませんか、皆さん。 学歴にばかり日の光を当て続けたそのひずみが今出ている気がしてなりません。